Majandus & rahaSuur lugu

Maailma kinnisvarahinnad on tegemas rekordkasvu … keegi ei tea, kaua pidu kestab

CNN raporteerib, et kinnisvarahinnad on üle maailma asunud rekordiliselt kasvama seoses koroonakriisist ajendatud seninägematute sotsiaalsete ja majanduslike mõjurite kokkulangemisega. Turuanalüütikud ei oska pretsedentide puudumisel ennustada, millega olukord lõppeda võib, kuigi mulli lõhkemist lähitulevikuks veel ei ennustata.

See oli alles hiljuti, kui kinnisvaraeksperdid üle maailma valmistusid halvimaks. Koroonaviiruse tõrjumise nimel asetleidnud ühiskondade massiline “lukku panemine” pankrotistas loendamatul hulgal ärisid, jättis kümneid miljoneid töötuks, sundis miljoneid laenumaksete maksepuhkust paluma ning näis kinnisvaraturu väga pikaks ajaks välja suretavat.

“Möödunud aasta samal ajal tundus meile, et 2008. aasta (finantskriisist tingitud) kriis kordub taas,” märgib Kate Everett Allen, kinnisvara konsultatsioonifirma Knight Allen rahvusvahelise erakinnisvara sektori analüüsiosakonna juht.

Turuspetsialistide ennustused näisid kinnitavat kui ühes suust, et kinnisvarahinnad järgivad majanduse üldist konjunktuuri ning kukuvad kokku. “Tegelikult midagi sellist ei juhtunud,” kommenteerib Allen.

Selle asemel olime tunnistajaks olukorrale, kus maailmamajandus oli sattunud kõige sügavamasse kriisi [ülevaade, mis maailma majandusega on juhtunud, on loetav analüüsis “Kas koroonakriis kukutab kokku maailmamajanduse”] peale 1930ndate suurt depressiooni, ent üle maailma hakkas levima riigiti sarnane fenomen: kinnisvarahinnad Uus-Meremaalt Ühendriikide, Saksamaa, Hiina ja Peruuni sööstsid raketina taevasse. Inimesed olid paanikas ning … nad ostsid kinnisvara kokku.

Ülemaailmses kinnisvara hindade rekordkasvus on põhirolli etendanud valitsuste poolt turule paisatud triljonite dollarite ja lakkamatute intressimäärade kärbete koosmõju.

Maailma jõukaid riike koondava OECD 37 liikmesriigi hulgas kasvasid majade hinnad 2019. ja 2020. aastalõpu võrdluses lausa 7%. Vaatamata ülemaailmsele koroonakriisile oli aastatel 2019-2020 hämmastaval kombel tegemist kõige kõrgema kinnisvarahindade kasvuga viimase 20 aasta jooksul. Kas mull on lõhkemas? Ei. Vähemalt mitte senikaua, kuni laenuraha püsib sedavõrd odavana.

Põhjus selles peitub mitmete asjaolude kokkulangemises. Ülemaailmses kinnisvara hindade rekordkasvus on põhirolli etendanud valitsuste poolt turule paisatud triljonite dollarite ja lakkamatute intressimäärade kärbete koosmõju. Lisaefekti on pakkunud ka ajutised maksude lõdvendused kinnisvara soetamiseks, mis kriisi alguses paljude riikide poolt algatati. 

Oma rolli on mänginud ka inimeste mõttemaailmade muutus, mis käivitas ülemaailmse “ralli ruumi järele”, kuna üha rohkemad on saanud aru, et tulevikus asetleidvad ühiskondlikud muutused nõuavad suure tõenäosusega kodu- ja tööruumide kokku liitmist.

Paljudes riikides on jõukamad isikud pagemas suurlinnadest ja vahetamas oma suured linnakodud eeslinnade majade vastu, olles veendunud, et tulevikus saab kesklinna kontori väisamist märksa vähem olema.

Paljud rikkad on koroonapandeemia käigus saanud rikkamaks kui kunagi varem ning kuna alternatiivsete meelelahutuslike kulutuste määr on langenud nullilähedale, siis on vabanenud ka rohkem ressursse kinnisvarapositsioonide ümbermängimiseks.

“38-aastase staaži juures ei ole ma mitte kunagi kogenud sellist osturallit,” lausub Ühendkuningriigi kinnisvaramaakler Hanry Pryor. “Olen kuulnud lugusid, kus inimesed on valmis maksma 10 000 naela pelgalt selle eest, et pääseda potentsiaalset kinnisvara füüsiliselt vaatama.”

Statistika näib Pryori sõnu kinnitavat, kuna ÜK kinnisvaratehingute arv on alates novembrist iga kuu olnud üle ajaloolise keskmise. Mis kõnekaim, märtsis leidis Ühendkuningriigis aset 180 000 kinnisvara tehingut, mis ületab viimase 20 aasta igakuiste kinnisvaratehingute keskmise määra ligi kahekordselt.

Midagi sellist ei ole kunagi varem nähtud. Kuigi Ühendkuningriigis leidis 2020. aastal aset kõige suurem majanduslik kokku tõmbumine viimase 300 aasta jooksul, kasvasid majahinnad ometi 8,5%. Sama trend on täheldatav ka USAs, kus olemasolevate majade müük kasvas kõrgeimale tasemele alates 2006. aastast, samas kui majade hinnad kasvasid 2020 keskmiselt 9%.

Vaatamata ülemaailmsele koroonakriisile oli aastatel 2019-2020 hämmastaval kombel tegemist kõige kõrgema kinnisvarahindade kasvuga viimase 20 aasta jooksul. Kas mull on lõhkemas? Ei. Vähemalt mitte senikaua, kuni laenuraha püsib sedavõrd odavana.

Valitsused üle maailma, Hiinast Uus-Meremaani, on viimaks asunud võtma vastu meetmeid, et ülekuumenenud kinnisvaraturgu maha jahutada. Kuid riikide valitsuste kinnisvarahullust ohjavate programmide mõju ei suuda kõikide eelduste kohaselt kriisist väljuva majanduskasvu laineharjal edasi rallivat turgu pidurdada.

Mis peamine, senikaua kuni intressimäärad jäävad maailma rahaturgudel rekordmadalale, on oodata kinnisvarahindade kosmilise kasvu jätkumist. Euroala kinnisvaralaenude intresside keskmine tase oli märtsikuus vaid 1,3%. USA järgib sama poliitikat ning keskpankurid on öelnud, et koroonakriisist väljumise nimel ollakse nõus taluma majanduste kuumenemist üle tavapäraselt aktsepteeritava nivoo.

Kommenteerib Adrian Bachmann

Ühel või teisel viisil peab juba palju aastakümneid üksnes ajutisi tagasilööke kogenud, lakkamatult paisunud ja krediidirahast elav kinnisvaraturg kogu maailmas mõistuspärase korrektuuri tegema.

Globaalne kinnisvarahindade plahvatuslik kasv maailmamajanduse rekordlanguse tingimustes on miskit, mida vähemasti siinkirjutaja ei osanud möödunud aastal ülemaailmse koroonapaanika vallandudes ette näha.

Näis intuitsioonivastane prognoosida, et leibkonnad võtavad oma elu kõige kaalukama finantsotsuse vastu ajaloo etapil, kus maailma sotsioökonoomiline kurss on kõige ebakindlam pärast mistahes ajahetke peale II Maailmasõda. Ometi on sedasi läinud.

Paistab, et praegu kogu maailma kinnisvaraturgudel asetleidev anomaalia on kummaline segu kahest, lähemal vaatlusel teineteist välistavatest kaalutlustest. Esiteks, usust, et maailma finantssüsteem säilib muutumatul kujul ning odava laenuraha tulv ei lakka kunagi. Teiseks aga, risti-vastupidisest veendumusest, et raharinglust jooksutav reaalmajandus ja ühiskonnakorraldus on igavesti muutunud ning vaja on teha radikaalseid elukorralduslikke muutusi, ühendades tulevikus kodu- ja tööruumid.

Näis intuitsioonivastane prognoosida, et leibkonnad võtavad oma elu kõige kaalukama finantsotsuse vastu ajaloo etapil, kus maailma sotsioökonoomiline kurss on kõige ebakindlam pärast mistahes ajahetke peale II Maailmasõda. Ometi on sedasi läinud.

Kui kinnisvara paanilise soetamise näol oleks tegemist ilma laenurahata “kodu keset metsa” autonoomse või poolautonoomse majapidamise rajamisega, kuhu rahanduslike, majanduslike, ühiskondlike, ökoloogiliste ja geopoliitiliste painete tõttu nüüdseks juba tõsises kollapsiohus maailma eest vajaduse korral pakku minna (mida ülirikkad üle maailma on hetkel ka tegemas), siis oleks maailma süvatrendide teadvustamisest tulenev kinnisvara positsioonide ümbermängimine igati mõistuspärane.

Ent see ei ole dünaamika, mis globaalset kinnisvaraturgu hetkel ebamõistlikesse kõrgustesse kruvib. Pigem on sooviks uhkema kinnisvara soetamine, võttes selleks anomaalselt madalate intressimäärade ahvatlusel 30-aastane finantskohustus. Tegemist on valikuga, mis on nn “suure lähtestamise” taustsüsteemis märkimisväärselt riskantne ettevõtmine. Riskantne mitte niivõrd tuntud, vaid “tundmatute tundmatute” tõttu.

Kui kinnisvara paanilise soetamise näol oleks tegemist ilma laenurahata “kodu keset metsa” autonoomse või poolautonoomse majapidamise rajamisega, kuhu rahanduslike, majanduslike, ühiskondlike, ökoloogiliste ja geopoliitiliste painete tõttu nüüdseks juba tõsises kollapsiohus maailma eest vajaduse korral pakku minna (mida ülirikkad üle maailma on hetkel ka tegemas), siis oleks maailma süvatrendide teadvustamisest tulenev kinnisvara positsioonide ümbermängimine igati mõistuspärane.

Heidutav on mõelda, milline majandusliku heaolutaseme langus tabaks väga suurt osa kesk- ja kõrgemat keskklassi – inimesi, kelle heaolu tugineb mitte niivõrd kapitali kontsentratsioonile, vaid laenurahale ja krediidireitingule -, kui hetkel turge taevasse kergitav rekordodav laenuraha ning valitsuste stiimulpaketid peaksid lakkama, intressimäärad tõusma ning suur osa lääneriikide valgekraede (n-ö professionaalse klassi) sissetulekut taganud töökohtadest haihtuma robotiseerimise, tehisintellekti leviku ja globaliseerumise (jätkumise) koosmõjus.

Süvatrende vaadates ei tundu maailma kinnisvaraturu ralli pikas perspektiivis jätkusuutlik. Kui makrotrendid, eeskätt Lääne keskpankade sundviskes olemine ja võimetus intressimäärasid olulisel määral tõsta (võlapüramiidi kokku kukutamise kartuses), võivad kõneleda kinnisvara ja üldise tarbimispeo jätkumise kasuks, siis metatrendid kõnelevad pigem selle vastu.

Töölisklassil pole teadupärast (kunagi) eriti (oma) raha, jõukaim elanikkond moodustab kinnisvaraturu tehingutest käibe osas arvestatava, ent tehingute arvu poolest väikese osa, keskklass on kogu maailmas kokku tõmbumas, käesoleval aastatuhandel on sündinud esimene põlvkond üle 100 aasta jooksul, kelle majandusperspektiivid on kehvemad kui nende vanematel, planeedi demograafia on pöördumas juba mõne aastakümne pärast miinusesse ning vähemasti Lääne eliidi seas on levimas “tarbi vähe, oma vähe ja ole õnnelik” meelsus, mis kohe kuidagi ei soostu tulevikus finantseerima Lääne tarbimisühiskonna krooniks ja finantssüsteemi vundamendiks olevat kinnisvaraarendust samaväärsetel alustel.

Heidutav on mõelda, milline majandusliku heaolutaseme langus tabaks väga suurt osa kesk- ja kõrgemat keskklassi – inimesi, kelle heaolu tugineb mitte niivõrd kapitali kontsentratsioonile, vaid laenurahale ja krediidireitingule -, kui hetkel turge taevasse kergitav rekordodav laenuraha ning valitsuste stiimulpaketid peaksid lakkama, intressimäärad tõusma ning suur osa lääneriikide valgekraede sissetulekut taganud töökohtadest haihtuma robotiseerimise, tehisintellekti leviku ja globaliseerumise (jätkumise) koosmõjus.

Mida lähemalt vallandunud kinnisvarabuumi vaadata, seda enam jääb mulje, nagu oleks tegemist kokku tõmbuva maailma keskklassi viimase peoga, mis ei ole ajendatud mitte niivõrd usust helgesse tulevikku, kuivõrd oportunistlikust “kaotada ei ole midagi, äkki läheb õnneks” meelsusest. Meelsusest, mille alateadvuses kummitab eelaimdus, et peagi saavad aset leidma sündmused, mis lõpetavad elukorralduse sellisel kujul, nagu me seda seni tundnud oleme. Viimati koges inimkond sellist tunnet möödunud sajandi 20ndatel – suure depressiooni ja veelgi suurema maailmasõja eelõhtul.

Tõsiasi on see, et ühel või teisel viisil peab juba palju aastakümneid üksnes ajutisi tagasilööke kogenud, lakkamatult paisunud ja krediidirahast elav kinnisvaraturg kogu maailmas mõistuspärase korrektuuri tegema.

Küsimus sellest, miks enamus populatsioonist peab kodu omamise nimel olema permanentselt võlgu, kandub ilmselt varem või hiljem poliitökonoomiliste mõtteeksperimentide sfäärist reaalseks poliitiliseks agendaks.

See võib kõige tõenäolisemalt juhtuda hetkel, mil võlapüramiidi kokkuvarisemine, universaalne kodanikupalk, keskpanga digivaluutade kasutuselevõtt, sotsiaalse-ökoloogilise krediidisüsteemi sisseseadmine, elamis- ja töötamisgeograafia ümberformeerumine ning mitmed teised elukorralduslikud muutused koonduvad üheks, elukorralduse aluseid muutvaks tervikuks. Kuni senini võib pidu veel kesta.

Küsimus sellest, miks enamus populatsioonist peab kodu omamise nimel olema permanentselt võlgu, kandub ilmselt varem või hiljem poliitökonoomiliste mõtteeksperimentide sfäärist reaalseks poliitiliseks agendaks.

Jaga artiklit sõpradega:



Adrian Bachmann on Makroskoobi temaatilise kontsepti väljatöötaja ja portaali peatoimetaja. Ta on lõpetanud Tartu Ülikooli õigusteaduskonna, õppinud EBS-i magistriõppes ärijuhtimist ning töötanud 10 aastat luureanalüütikuna Välisluureametis ja NATO peakorteris. Seejärel 4 aastat Tavid ASi peaanalüütikuna investeerimiskulla valdkonnas. Tema huviks on majanduslike, poliitiliste ja julgeolekualaste protsesside ning nende omavaheliste seoste mõistmine nii globaalsel, regionaalsel kui ka riiklikul tasandil.

Tasuta uudiskiri
Hoia end Makroskoobis!

Saadame korra nädalas sinu e-postkasti kokkuvõtte nädala jooksul ilmunud olulisematest lugudest ja uudistest.

Lisa kommentaar

Palun kasuta oma päris nime ja aadressi. Sinu e-posti aadressi ei kuvata avalikult. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga